轨道交通将开启轨道+物业合体时代(01月04日)
发布日期:2018年01月04日发布人:江门市城乡规划局文章来源:中国经济导报浏览次数:170

摘   要:在今后相当长一段时期,各个城市的轨道交通建设项目将越来越多地出现联合体开发模式,发挥各自优势,布局轨道交通建设,开启“轨道+物业”联合体的黄金时代。日前,由世界轨道交通发展研究会、中国铁道学会车辆委员会、中车集团、西南交通大学、轨道交通蓝皮书编委会、中智科学技术评价研究中心、等共同发布的《轨道交通蓝皮书(2017)》(以下简称“蓝皮书”)指出,地铁不仅前期建设投入较大,建成后运营维护费用也较高,目前中国各大城市地铁基本都处于亏损,需要政府长期的财政补贴。而香港政府将轨道交通建设运营权及部分沿线土地发展权交给港铁公司,使香港地铁成为世界上为数不多的、能够从其核心业务盈利的地铁公司之一。

 在今后相当长一段时期,各个城市的轨道交通建设项目将越来越多地出现联合体开发模式,发挥各自优势,布局轨道交通建设,开启轨道+物业联合体的黄金时代。日前,由世界轨道交通发展研究会、中国铁道学会车辆委员会、中车集团、西南交通大学、轨道交通蓝皮书编委会、中智科学技术评价研究中心、等共同发布的《轨道交通蓝皮书(2017)》(以下简称蓝皮书)指出,地铁不仅前期建设投入较大,建成后运营维护费用也较高,目前中国各大城市地铁基本都处于亏损,需要政府长期的财政补贴。而香港政府将轨道交通建设运营权及部分沿线土地发展权交给港铁公司,使香港地铁成为世界上为数不多的、能够从其核心业务盈利的地铁公司之一。

轨道交通可以带来周边土地升值。如果用土地升值后的开发收益来支持轨道交通建设,可以形成良性循环,达到双赢状态。内地铁路局在借鉴港铁模式等先进经验后,也积极与房地产企业对接,尝试合作开发铁路周边土地。因此,深化改革我国轨道交通周边土地开发利用制度可作为轨道交通建设融资的突破口,以彻底改变轨道交通和周边土地开发的被动局面。

重塑城市结构布局

城市轨道交通的修建,促进经济的空间规模重新组合,对城市发展和空间结构的合理布局形成方向性引导。一般来说,轨道交通的规划修建方向与所在城市的发展方向一致。轨道交通的发展方向在一定程度上代表着城市的拓展方向,站点设置的空间状态在一定意义上将决定不同区域的经济规模。

蓝皮书指出,在未来城市发展进程中,城市空间布局模式从摊大饼式外延发展逐渐走向以轨道交通线为轴的纵深发展,轨道交通将引导人口和经济的发展方向,发挥明显的导向作用。轨道交通主要通过沿线站点的不同设置来影响城市空间形态。位于站点与站点之间的土地将以站点为中心形成紧凑的环形用地。对于出行者来说,轨道交通沿线各站点的可达性基本一致,在短距离内没有差别,土地开发将沿轨道交通线依次展开,发展到一定程度后,珠链式的土地开发将转化成为区域性的经济带。站点的建设对周围地区的经济发展和人口聚集带动作用明显,产生的集聚效应将使周边土地的价值大大提升。

促进沿线土地的开发利用

城市形成一个中心的重要条件是便于人口和商品的聚集和疏散,便利的交通必不可少。轨道交通将城市中心与卫星城或副中心连接起来,使得沿线物业的交通条件得到改善,城市居民的出行距离得到增长,在空间上的活动范围得到扩大,为城市中心人口向郊区转移提供了交通保证,使郊区承担了部分市区的功能,促进了当地经济发展和形成新的城市副中心。专家认为,随着这种一个城市多个中心模式的发展,在人们的生活中,轨道交通成为了不可缺少的出行工具,也使得各城市副中心的配套基础设施逐步得到了完善,人们的住宅需求随之转移到此。站点周边的土地价值随着市场需求旺盛而得到开发利用。轨道交通对土地开发利用有着显著的促进作用,城市轨道交通沿线的小区、楼盘密度远比其他地区要高得多,轨道交通沿线由于其交通便利,带动了土地价格的上涨。

提升住宅价值

 房地产是个特殊的商品,影响其价值的因素是多种多样且复杂的。专家分析,房地产在城市中的所处位置、与城市中心的距离和交通条件会直接影响到房价的高低。而这些条件直接受到城市轨道交通建设的影响。轨道交通运输能力强、安全系数高、乘坐方便、环境舒适,可以很大程度决定沿线区域的交通状况,成为影响城市居民购房首要考虑的因素,同时也必将影响到城市住宅价格。城市轨道交通规划所到的区域,必定兴起房地产开发热,大量的小区楼盘就会在轨道交通沿线密集开发,产生地铁一响,黄金万两的带动作用。跟着地铁去买房,几乎成为年轻人买房必会遵循的规则之一。轨道交通发展对沿线1公里内的房地产开发有明显的辐射效应。地铁对房价的提升作用显而易见,特别是配套和交通相对不便利的郊区板块,只要地铁通到那里,那个板块的房价必定上涨。

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